Prodej bytů v Brně – co byste měli vědět, než si pořídíte družstevní bydlení

Rekordní čísla týkající se prodeje bytů v Brně se zřejmě v dohledné době jen tak překonat nepodaří. Faktem je, že jen v novostavbách se zde ve druhém čtvrtletí letošního roku prodalo více než 500 bytových jednotek. Navzdory tomu, že průměrná cena nového bydlení už dávno překonala hranici 100 tisíc Kč/m2, byla poptávka mimořádná. Neoslabila ji ani krize spojená s pandemií nemoci COVID-19. Nejisté časy měly vliv spíše opačný. Faktory, které by zájem lidí mohly zchladit, se však přece jen v posledních týdnech objevují. Společně si na ně „posvítíme“ a řekneme si také, co byste si měli ohlídat, pokud se podobně jako řada dalších lidí rozhodnete ke koupi družstevního bytu. Družstevní vlastnictví má totiž nejenom výhody, ale i některá úskalí.

 

Prodeje bytů v Brně trhají rekordy

Všechno je relativní a týká se to samozřejmě také realitního trhu v našem druhém největším městě. Pokud tedy v souvislosti s množstvím prodaných bytů hovoříme o rekordních výsledcích, je nutno dodat, že se nejedná o absolutně nejvyšší dosažená čísla v novodobé historii. Přinejmenším za posledních pět let však rozhodně nejvyšší jsou. A s ohledem na mimořádnou poptávku mohlo jít o cifry ještě zajímavější. To by ovšem muselo být „kde brát“. Nabídka je totiž v Brně dlouhodobě slabá. Limituje ji zcela nedostatečná výstavba zapříčiněná zejména obrovskou mírou byrokratické zátěže, která je s realizací nových developerských projektů v České republice spojena. A zdaleka nejde o faktor jediný. K nepříznivé situaci, jejímž logickým vyústěním jsou astronomické ceny rezidenčních nemovitostí, svým dílem přispívá také nebývalé zdražování stavebních materiálů, drahé energie a v neposlední řadě i stupňující se mzdové požadavky zaměstnanců stavebního sektoru.

 

Příliš vysoké ceny a růst úrokových sazeb

Ceny domů a bytů v České republice nepřetržitě stoupají už téměř celou dekádu. Není proto divu, že zejména v těch nejatraktivnějších destinacích, k nimž Brno nepochybně patří, nyní dosahují donedávna nepředstavitelných výšin. Ke zdražování významně přispěla i zmiňovaná „pandemická“ krize. Jejím vlivem totiž výrazně stoupl už tak značný zájem o nemovitosti. Hlavně mezi ryzími investory a to jak menšími, tak těmi, kteří jsou reprezentováni realitními či penzijními fondy. A jak je to s faktory, které by mohly poptávku a tím i ceny poněkud ochladit? Aktuálně přicházejí v úvahu především tyto dvě věci:

  1. Ceny jsou už příliš vysoké – což může řadu potenciálních kupců přece jen odradit. Týkat se to bude jak lidí, kteří by si rádi pořídili vlastní bydlení, tak těch, kteří uvažovali o koupi druhého či třetího „investičního“ bytu. Zájem větších hráčů (zejména fondů) však pravděpodobně přetrvá.
  2. ČNB zvýšila úrokové sazby – které se aktuálně pohybují na úrovni 2,75 %. Na to už pochopitelně reagují hypotéky, jejichž úročení také roste. Další zdražování těchto úvěrů je navíc jen otázkou krátké doby. Vyšší náklady spojené s pořízením bytu „na dluh“ bezesporu oslabí poptávku a mohou přispět ke stagnaci, případně k mírnému poklesu cen.

 

O 20% levnější?

Uvažujete o tom, že byste si v Brně pořídili družstevní byt? Pravda je, že má takové bydlení své výhody. Jednou z nich, kterou zaznamenáte hned na začátku, je obvykle příznivější cena. Ta může být klidně o 20% nižší než u nemovitosti, kterou kupujete do osobního vlastnictví. Při dnešní drahotě, kdy dáte za garsonku běžně více než 3 miliony, tedy nemusí jít o zanedbatelnou částku. Uvědomte si však, že v takovém případě nekupujete byt, ale jenom tzv. družstevní podíl. V některých ohledech budete proto v poněkud odlišné pozici, než běžný majitel nemovitosti.

 

Výběr z nabídky družstevních bytů (Brno – 11/2021)

Dispozice Výměra(m2)

 

Lokalita Cena (Kč)
1+kk 32 Líšeň 3 760 000
2+kk 43 Žebětín 4 380 000
2+kk 56 Nový Lískovec 4 990 000
2+1 63 Ponava 6 405 000
3+kk 69 Černá Pole 6 950 000

 

Jak bezpečně koupit družstevní podíl?

Než se ke koupi družstevního bytu odhodláte, ve vlastním zájmu si ověřte některé důležité věci, abyste později nebyli nemile překvapeni. Jde totiž o dosti specifický druh vlastnictví nemovitosti. Zajímat by vás mělo zejména toto:

  • Vlastnictví si prověřte – doklad o tom, že prodávající skutečně vlastní předmětný podíl, vyžadujte od družstva. Nezapomeňte, že tento dokument musí být aktuální! Chtějte znát výši anuity a vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti vlastníka podílu vůči družstvu. Zajímat by vás měl rovněž celkový stav budovy a také záměry týkající se budoucích investic.
  • Chtějte znát podmínky užívání – protože družstvo vám může nařídit, zakázat či povolit řadu věcí. Může například omezit možnosti budoucího prodeje vašeho podílu. K případným úpravám nebo k pronájmu může být také nutný souhlas ostatních členů.

 

Přijatelné řešení

Koupě družstevního bytu může při dnešních extrémně vysokých cenách nemovitostí představovat schůdnější cestu, jakou se lze k vlastní střeše nad hlavou dostat. Vždy si však dobře spočítejte , zda jde ve srovnání s cenami bytů v osobním vlastnictví, které jsou v dané lokalitě k mání, o reálnou úsporu. Rozdíl totiž nemusí být vždy takový, aby se vám různá omezení spojená s vlastnictvím družstevního podílu vyplatila! Pozor na to!

Chystáte se koupit svůj první byt nebo vám už nějaká nemovitost patří? A připadá v úvahu jedině Brno nebo jsou ve hře také jiné lokality?